2020后楼市向何处去

2020楼市已经接近尾声。2020年是非常特殊的一年，用百年一遇来形容并不过分，疫情之下，众多投资者瞪大了眼睛，他们关注着楼市的一举一动。然而，现实令他们非常的沮丧，疫情笼罩下的楼市犹如雾里看花，不甚了了。未来的中国楼市一片茫然。

即使进入了11月份，很多购房者依然处于犹豫、观望的状态。他们在等待，希望看到最好的购房时机出现。

      不温不火的楼市

相比于往年的火热，今年的楼市确实有所降温，如果用四个字来形容，那就是“不温不火”。从刚刚过去的9月和10月份来看尤其如此。与去年“金九银十”的火爆相比，今年的9月和10月显得有些“沉稳”。

易居房地产研究院发布的报告显示：10月40城新房的成交面积环比下降3%，“金九银十”楼市成交平淡。从“银十”中最为关键的“十一”黄金周来看，重点10城的新房销售面积为72.86万平方米，同比增长1.6%，如果按照日均销量算的话，同比下降11.1%，达到了2015年以来国庆周的最低水平。调控压力下,房企拿地也明显谨慎。10月份居住用地市场小幅降温，成交规划建筑面积环比下跌7.1%，总金额环比下跌15.8%。易居研究院报告显示,10月,40个典型城市土地成交建筑面积5473万平方米,环比增长1%。中指院数据同时显示，10月单月土地成交额超100亿元的城市达到7个，长三角城市居多。具体来看，广州、上海成交额分别达216.2亿元和213.6亿元，南京、西安、杭州成交额则分别为139.4亿元、128.7亿元和128.2亿元。世联EVS和小资家数据显示存量住宅10月份加权均价为23,634元/㎡，环比名义涨幅为0.16%，上升幅度连续三个月收窄。

再往前看。全国1-10月的楼市只能说是“中规中矩”。从整体上看，第一季度房地产市场降温明显，但也有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性并不低。今年自5月开始，楼市快速企稳，房企加大融资力度，积极购置土地。数据显示，5至10月全国主要城市的市场成交量相比一季度有明显复苏，网签成交量平均同比上涨了20%，各地市场继续复苏。目前，大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平。 

不过，楼市沉稳之中也有亮点。上海中原地产研究院9月底发布的报告显示，9月份上海新建商品住宅成交面积为104.9万平方米，环比增加7.5%，同比去年9月成交量大涨45%。新房市场方面，9月底上海惊现“千人摇”，静安映二期一共204套房源，有效认筹数达到了1021组，认筹率超过500%。10月，上海楼市热度不减。数据表明，10月上海新房市场全市成交面积达95.7万平方米，环比同比增加了77.9%，更出现了不少“爆款产品”。虹庐湾认筹率899.2%，9人抢1房；蟠龙天地吸引了3715组认筹，打破了上海市场维持了两年半的新盘认筹记录。

10月的上海楼市狂欢，在开启楼市四季度序幕的同时，也可能是一种暗示：2021，一线城市楼市或许不会大跌？

      买，还是不买？

目前的楼市行情，让很多人不知道该不该下手买房。对于很多购房者来说，买与不买是个两难的选择。

对于刚需购房者来说，现在买房可能会高位接盘。从大气候来看，全球疫情的阴影，挥之不去，深陷疫情之中的欧美股市，哀鸿遍野，惨不忍睹。受全球疫情持续的影响，中国楼市很难独善其身。过去，不少人有过“全款变首付，首付变车库”的惨痛经历。如果现在不买，明年的房价可能会涨，如果这个楼市再现往日辉煌，未来再也买不起房怎么办？更何况，受到百年不遇的疫情的冲击，国内楼市尚屹立不倒，在欧美经济一片萎缩声中，中国经济一枝独秀，风景这边独好。从去年年底到如今，可以说，中国楼市经受了炼狱般的考验。

在不少人看来，未来中国楼市必然释放长期被压抑的能量，房价猛涨，应该是板上钉钉的事。有经济专家表示，“时下中国经济强劲反弹，V形趋势画得非常之完美。”楼市与经济运行趋势呈正相关关系。正如美国《华尔街日报》所言：“尽管世界上很多国家还在努力遏制新冠疫情，但中国的复苏势头正在增强”。

媒体报道，2020年前三季度GDP已经出炉，第三季度的GDP十分亮眼，同比增长4.9%，这也显示出了中国经济已经快速恢复。“如今，已经没有人怀疑明年的中国经济会恢复到疫情前的水平。”摩根大通（J.P.Morgan）最近将2020年中国经济增长率预期从1.3%上调至2.5%。世界银行（World Bank）和其他机构的经济学家也相继上调了他们预测的中国经济增长率。世界看好中国。照目前中国的经济数据来看，中国房价再上涨的可能性完全是存在的。

对于投资者而言,不能准确判断市场,那将是一场灾难。那么，如何去判断中国楼市的发展趋势？“我们知道，国家对楼市的态度非常之重要，基本决定了楼市的大体趋势。”业内人士指出。新年伊始，1月17日，国务院办公厅关于支持国家级新区发布《深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为。”5月22日，十三届全国人大三次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。李克强表示，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。日前，国家再次表态：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。11月3日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，定调“房住不炒”“租购并举”“因城施策”仍将是未来5年楼市政策主基调。《建议》再次提出，“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”

从年初到目前，国家对楼市的态度可以说一以贯之，那就是始终坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场健康平稳的发展。所谓“房地产市场健康平稳的发展”，绝不是楼市像过山车一样大起大落，它不会再出现以往的“一票难求”，也不会跌得像某些人所言的“白菜价”。历史上我国的房价曾经有过低得令人难以置信的时候，但是商品房时代来临后以前的情景不可能再出现了。万人空巷，“一票难求”绝不是国家政策三令五申的“平稳发展”。

在国家房地产政策大环境下，“理性回归”早已成为楼市新标签。

      楼市向何处去

实际上，不少人已经注意到：楼市正在释放一些重要信号。“61天销售1820亿”“单月销售破千亿”“单盘首开热销33亿”“分天开盘模式”“万人抢房一房难求”……类似消息在网络上川流不息。

从全国范围来看，11月9日，中原地产研究中心发布数据显示，截至目前，40个一二线城市土地成交额已达2.79万亿元，较去年同期的2.41万亿元同比上涨16%。房产研究院监测数据显示，从用户行为指数来看，10月份全国找房热度环比上涨6.8%，一线城市找房热度环比出现明显上涨，涨幅18.6%，上海10月找房热度环比上涨38.8%；汕头、昆山也有超过20%的环比涨幅。主力城市中深圳备受追捧，新房在线均价为48090元/㎡。上海、北京新房在线均价分别以47963元/㎡和46435元/㎡排名第二和第三，杭州新房在线均价30043元/㎡领跑新一线城市。

中指院数据显示，2020年上半年全国300城市出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。具体到各个城市，2020年上半年杭州、上海、北京、广州四城土地出让金突破千亿，其中杭州以1756.7亿元夺冠。市场回暖明显。就土地成交价格来看，根据有关数据统计，300多个城市的土地成交价格总体上呈上升趋势，成交均价甚至超过2018年的价格而创新高。正如开发商所言，“土地和房子是面粉和面包的关系。”房地产企业买土地的价格上涨了，那么上涨这一部分的开发成本，最终还是要从购房者手上拿回利润。房子价格是上涨或者下跌不言自明。

但也有专家并不完全认可这种观点。58安居客房产研究院分院院长张波认为，“楼市调控金融侧收紧的力度在持续增强，预计未来两个月楼市的整体热度会有所降温。“从调控政策来看，整体的大基调依然是稳中从紧，尤其是金融侧收紧的力度持续增强，严控资金通过非正常渠道流入楼市督查力度亦继续增强。”

“到底该不该买房？”上半年的楼市已经回归常态，目前，楼市正朝着健康的方向发展。近期，楼市重磅信号接连来袭。十九届五中全会，中央定调“十四五”，为未来5年乃至15年的楼市发展指明了方向。早前，国家发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(下称《重点任务》)提出，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制；鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。9月初，湖南省发改委发布《关于推动返乡入乡创业高质量发展的实施意见》，明确，湖南将全面取消城区常住人口300万以下城市、县级市市区、县政府驻地镇和其他建制镇的落户限制，全面放宽城区常住人口超过300万大城市的落户条件。尽管没有看到其他城市的相关信息，相信此后其他大中城市会相继跟进。

根据《重点任务》的相关政策，毫无疑问，2021及其不远的将来，必定将会有大量人口涌入城市，那么，住房需求肯定也会随之水涨船高。照这样的逻辑，还在观望的刚需购房者，还需要犹豫吗？有专家坦言：未来的楼市永远是利好刚需的，未来好的购房机会只会越来越多。

“莫等闲，白了少年头空悲切!”